By Ronald Kandelhard

Häufig werden Vermieter mit dem Wunsch des Mieters konfrontiert, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Gesetzlich geregelt und in der Praxis weitgehend geklärt ist die Rechtslage, wenn der Wunsch des Mieters auf einer Vertragsverletzung des Vermieters beruht. Die Rechtslage ist jedoch nur in Randbereichen kodifiziert, wenn der Mieter den Vertrag vorzeitig beenden möchte, weil sich sein Bedarf an der Mietsache geändert hat. Eine solche Bedarfsänderung kann bei dem Wohnraummieter durch Familienzuwachs, berufliche Versetzung oder dem Erwerb eines Eigenheimes ausgelöst werden; bei dem Gewerberaummieter etwa durch den Verkauf des Unternehmens oder veränderte Standortpräferenzen. Systematisch untersucht das Buch sämtliche Rechtsinstitute, die es dem Mieter bei einer Bedarfsänderung ermöglichen, den Vertrag vorzeitig zu beenden, insbesondere Ersatzmieterstellung und Untervermietung. Ebenso werden die Auswirkungen von Bedarfsänderungen des Gewerberaummieters durch Gesellschafterwechsel, Unternehmensverkauf und Umwandlung analysiert.

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Bei einem ausgezogenen Mieter erscheint die Realisierung des Mietzinses ungewisser als bei einem am Ort wohnenden, zumal durch den Auszug in der Regel das Vermieterpfandrecht entwertet wird. Zum zweiten liegt die Weiterverwertung der Mietsache oft nicht zuletzt auch im Interesse des Mieters, der damit die weitere Mietzinszahlung erspart. Zum dritten hat der Vermieter erhebliche Folgen zu vergegenwartigen, wenn er den Auszug des Mieters falsch versteht'2. Hier von dem Vermieter zuviel zu verlangen, hie6e, die beiden Teilen dienende Weiterverwertung unnotig zu erschweren.

Uber die Quantifikation der Verlangerungsdauer und eventueller KOndigungsfristen entscheidet dann die Ausgestaltung der Verlangerungsklausel. Die Rechte des Mieters zur Beendigung des Mietvertrages 35 b) Die VerfassungsmaBigkeit des § 565 II 2 Die Verlangerung der Kiindigungsfrist bei der Wohnraummiete gilt vom WortIaut her auch fUr den Mieter. Dies wird von der h. M. zwar zum Teil als rechtspolitisch bedenklich angesehen, aber dennoch einhellig akzeptiert133 . Dagegen haben LooscheldersIRoth uniangst verfassungsrechtliche Bedenken geitend gemacht.

Dagegen spricht weiter, daB die vom BAG fUr das Arbeitsrecht betonten Beweisn6te l07 jedenfalls bei der Grundstiicksmiete schon faktisch nicht in gleichem MaBe bestehen. Anders als die Arbeitsleistung kann diese nur an einem Ort erbracht werden. Damit kann eine anderweitigen Nutzung bei der Miete leichter in Erfahrung gebracht werden. Aber auch juristisch bestehen anscheinend Divergenzen bei der Beweislastverteilung. So betont das BAG Beweisschwierigkeiten bei der Rohe des anderweitigen Erwerbs'08 .

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